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環(huán)球觀焦點：最快3年后還錢，融創(chuàng)的債務重組方案不讓人滿意但也沒更好的選擇

2022-12-07 23:10:39 來源：王五說說看

2021年年底，融創(chuàng)實控人孫宏斌在年度發(fā)布會上說道，“房地產企業(yè)里除了我們以外都有可能爆雷”，發(fā)表這番話的背景是國內體量最大的房企恒大在經歷了近一年的遮遮掩掩后徹底“躺平”，商票逾期、項目停工、理財產品兌付、美元債展期，實在藏不住了。

【資料圖】

老話有云，“此地無銀三百兩”，三個月后融創(chuàng)用實際證明了這點，2022年3月融創(chuàng)突然上了熱搜，原因是有自媒體發(fā)文稱融創(chuàng)躺平了，之后的幾個月里關于融創(chuàng)“暴雷”的消息不斷，孫宏斌在處理這些棘手的問題上比許家印有誠意得多，除了借款給公司外（如果融創(chuàng)破產基本上一分錢也拿不回來）還以個人名義為公司債務進行擔保，但即便如此還是沒能扭轉頹勢。

沒錢就是沒錢，本事再大也沒法改變。

從時間上來說融創(chuàng)暴雷得比恒大晚，可能是融創(chuàng)不像恒大那樣不僅搞房地產還整了一堆不怎么賺錢卻很燒錢的項目，比如足球隊和新能源汽車，孫宏斌的做事效率顯然比許家印高，率先拿出了債務重組方案，而且已經是第二版了。

值得注意的是現(xiàn)在的債務僅指與債券相關的部分，包括了在境內發(fā)行的人民幣債券以及在境外（主要是在香港）發(fā)行的美元債，而銀行貸款、供應商欠款、工程款等債務不在重組方案涉及的內容之中。換言之，即使債務重組方案通過了融創(chuàng)也只是緩解了一小部分問題而已。

融創(chuàng)的債務重組方案對債券持有人是否公平呢？我們來看看具體內容，先看境內債券部分。

兩份重組方案涉及700多億元債務

融創(chuàng)給出的境內債務重組方案里將債務分成了兩類，第一類是已經到期的，比如應該在2022年3月歸還本金并支付最后一期利息，融創(chuàng)沒錢支付，一直欠到現(xiàn)在；第二類是暫時還沒有到期但可以預見到期后還不上錢，比如在2023年5月到期的債券。

針對第一類境內債券債務（已經到期的）重組方案希望展期3年，什么意思呢？假設方案通過后為2022年12月，那么要在2025年12月兌付本金。

第二類還沒有到期的債權債務展期期限更長，達到了4年，也就是最早要到2026年年底才能兌付本金。

與此同時，針對5萬元以內的小額債權融創(chuàng)承諾會在2023年全部兌付完，分兩次于明年3月和9月各兌付一次。

這樣的兌付方案意味著小額債權人將獲益，最快明年9月能夠拿到所有本金，大額債權人比較吃虧，最早要到2025年年底才能拿到錢，最晚到什么時候呢？不好說，說句難聽點的，那個時候都不知道融創(chuàng)還在不在了。

截止目前融創(chuàng)的境內債券及關聯(lián)ABS余額超過150億元人民幣，無論是涉及的金額還是人數(shù)都是一個不小的數(shù)字，但相比于美元債境內債的規(guī)模還算小的。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，融創(chuàng)在境外發(fā)行的美元債余額在64億美元左右，按照1:7的匯率換算為448億元人民幣，幾乎是境內債券債務規(guī)模的3倍，并且房企的美元債利率向來不低，低的4%-5%，高的能達到8%以上，光是一年的利息就要數(shù)十億元人民幣了。

針對境外美元債，融創(chuàng)此前給出的方案為展期8-10年，你沒看錯，持有境外美元債的人可能要等到2030年之后才能拿回本金。

境內債權人大概率會同意，境外債務重組方案很難通過

境內重組方案能否獲得通過要等到12月9日債券持有人會議投票結果出來后才能知曉，只有持有債券金額超過總額一半的投資人同意該重組方案才能通過。

我估計大概率是會通過的，因為大家也沒有更好的選擇。

通過了至少還保留幾年后拿回所有本金的可能，說不定那時房地產行業(yè)恢復了、融創(chuàng)起死回生了；不同意就只能申請融創(chuàng)破產，問題是破產后還是拿不回錢，融創(chuàng)根本沒錢還，債券債務劣后于破產費用、共益?zhèn)鶆?、員工工資和稅款，等到分錢的時候怕是也沒有多少錢了，這意味著本金將永遠都拿不回來。

其實債權人也知道融創(chuàng)現(xiàn)在的境況，反復拉扯的目的是讓融創(chuàng)盡量給出有利于他們一些的重組方案，比如縮短展期期限、先支付更高比例的本金等。

另外一頭的境外債權人可能不太滿意，展期8-10年實在太久了，極高的不確定性怕是很難讓他們做出通過境外債務重組方案的決定。

當然，很多美元債持有人的成本很低，在房企們暴雷后他們的美元債價格大幅下跌，二級市場上甚至出現(xiàn)了2折就能成交的情形，面值100美元1張，花20美元就能買下來，如果最后能夠兌付的話，哪怕不算每年4%-8%的利息光是靠著拿到本金就能賺4倍（80美元/20美元）。

此外，融創(chuàng)的大部分資產在國內，發(fā)行美元債的主體是境外公司，破產清算后基本上牽扯不到融創(chuàng)境內的資產，融創(chuàng)真“躺平”的話這些人虧得更多，甚至將一無所獲。

以上兩點也許是融創(chuàng)敢于向境外美元債持有人提出如此“變態(tài)”的展期方案的原因，但欺負人也得有個底線吧，尤其是人家看到境內債務重組方案后。

孫宏斌賣了很多資產但銷售業(yè)績起不來救不了融創(chuàng)

為了回籠資金，融創(chuàng)從去年10月開始就開啟了拋售模式，先是出售貝殼找房股票套現(xiàn)10.84億美元，11月賣掉了兩宗土地獲得16.73億元的轉讓款，孫宏斌自掏腰包以零利率的方式借了4.5億美元給公司，找戰(zhàn)略投資者配售股份獲得9.52億美元融資款。

除了在資本市場上有所動作外融創(chuàng)出售項目的速度也在加快，賣掉上海和杭州的三個項目套現(xiàn)26.8億元，之后又在全國各地出售了多個項目得到了超過100億元的紓困基金。

而在著名的上海董家渡項目里融創(chuàng)引入了合作伙伴，從兩家不良資產處置機構以及多家銀行、信托處那里獲得120億元的融資款。

可即便如此融創(chuàng)的窟窿依舊沒有被堵上的跡象，究其原因是由于銷售端出了嚴重的問題，房子賣不出去。

我查了一下融創(chuàng)剛發(fā)布的2022年前11個月銷售情況，截止11月底融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售額共計1611億元。

看著好像不少，但你要知道2021年1-11月融創(chuàng)的合同銷售額為5495.4億元，換言之，今年的銷售額比去年同期少了3884.4億元，同比下滑70.68%，哪怕是在新冠最嚴重的2020年融創(chuàng)前11個月也賣出了5204億元的房子。